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Difetti brevettati e latenti

Difetti brevettati e latenti

I tribunali hanno da tempo riconosciuto che un venditore ha l’obbligo di rivelare determinate informazioni a un acquirente nel contesto di una transazione immobiliare. Per quanto riguarda i difetti, l’estensione dell’obbligo del venditore di rivelare le informazioni all’acquirente dipenderà dal fatto che il difetto sia brevettato (ovvio o visivamente osservabile) o latente (nascosto o non visivamente osservabile).

Un difetto brevettato è un difetto ovvio che verrebbe scoperto da un acquirente ragionevolmente prudente senza interrompere la proprietà (es. una crepa sul lato della casa, un buco nel muro). È un difetto visivamente osservabile. Un venditore non ha l’obbligo di portare i difetti di brevetto all’attenzione di un acquirente, ma non deve prendere misure per nascondere deliberatamente tali difetti. Come tale, un compratore si assume il rischio di un difetto che era visivamente osservabile. Questo significa che è responsabilità dell’acquirente esaminare la proprietà e scoprire i difetti brevettati.

Un difetto latente, d’altra parte, è uno che è nascosto e non facilmente evidente per un acquirente su un’ispezione ragionevole (ad esempio una fondazione che perde, un impianto elettrico o idraulico coperto). Dato che i difetti latenti non sono visivamente osservabili durante un’ispezione ordinaria, un venditore può non essere consapevole della loro esistenza. Un venditore non può essere ritenuto responsabile per un difetto latente sconosciuto o per un difetto che si è sviluppato dopo la chiusura di una transazione. Tuttavia, se un venditore è a conoscenza di un difetto latente, il venditore deve rivelare tale difetto al compratore.

In Ontario, un acquirente ha due anni dal giorno in cui un difetto latente è stato scoperto per iniziare una causa contro il venditore. Questo periodo di due anni inizia a decorrere dal giorno in cui l’acquirente ha saputo per la prima volta del difetto o dal giorno in cui una persona ragionevole con le capacità e nelle circostanze dell’acquirente sarebbe venuta a conoscenza del difetto. Un acquirente, tuttavia, perderà tutti i ricorsi legali se l’acquirente inizia una causa per un difetto dopo il 15° anniversario del giorno in cui il venditore avrebbe dovuto rivelare il difetto all’acquirente, indipendentemente dalla data in cui l’acquirente ha scoperto il difetto.

Quando un difetto latente viene scoperto da un acquirente, c’è spesso una presunzione contro il venditore che il venditore sapeva del difetto latente. Come tale, il venditore è tenuto a dimostrare che lui/lei non avrebbe potuto sapere del difetto, piuttosto che l’acquirente deve dimostrare che il venditore era a conoscenza del difetto. Tuttavia, se si può dimostrare che il venditore non poteva sapere del difetto e non era intenzionalmente cieco all’esistenza del difetto, allora il reclamo dell’acquirente non avrà successo.

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