Site Overlay

Patent vs Latent Defects

Patent i Latent Defects

Sądy od dawna uznają, że sprzedawca ma obowiązek ujawnić pewne informacje kupującemu w kontekście transakcji na rynku nieruchomości. W odniesieniu do wad, zakres obowiązku sprzedawcy do ujawnienia informacji kupującemu będzie zależeć od tego, czy wada jest patent (oczywiste lub wizualnie obserwowalne) lub ukryte (ukryte lub nie wizualnie obserwowalne).

Wada patentu jest oczywistą wadą, która zostałaby odkryta przez rozsądnie rozważnego nabywcę bez zakłócania nieruchomości (tj. pęknięcie na boku domu, dziura w ścianie). Jest to wizualnie zauważalna wada. Sprzedający nie ma obowiązku zwrócenia uwagi kupującego na wady patentowe, ale nie może podjąć kroków w celu celowego ukrycia takich wad. W związku z tym kupujący przejmuje ryzyko związane z wadą, którą można było zauważyć wzrokowo. Oznacza to, że to kupujący jest odpowiedzialny za zbadanie nieruchomości i odkrycie wad patentowych.

Wada ukryta, z drugiej strony, jest taka, która jest ukryta i nie jest łatwo widoczna dla kupującego przy rozsądnej kontroli (np. przeciekający fundament, zakryta instalacja elektryczna lub wodno-kanalizacyjna). Ponieważ wady ukryte nie są widoczne podczas zwykłej inspekcji, sprzedawca może nie być świadomy ich istnienia. Sprzedawca nie może być pociągnięty do odpowiedzialności za nieznaną wadę ukrytą lub za wadę, która powstała po zamknięciu transakcji. Jeśli jednak sprzedawca jest świadomy istnienia wady ukrytej, musi ją ujawnić kupującemu.

W Ontario kupujący ma dwa lata od dnia, w którym odkrył wadę ukrytą, na wniesienie pozwu przeciwko sprzedawcy. Ten dwuletni okres zaczyna biec w dniu, w którym kupujący po raz pierwszy dowiedział się o wadzie lub w dniu, w którym rozsądna osoba o umiejętnościach i w okolicznościach, w jakich znajdował się kupujący, dowiedziałaby się o wadzie. Kupujący traci jednak wszelkie środki prawne, jeżeli rozpocznie proces sądowy w związku z wadą po upływie 15 lat od dnia, w którym sprzedawca powinien był ujawnić wadę kupującemu, niezależnie od daty odkrycia wady przez kupującego.

Gdy wada ukryta zostaje odkryta przez kupującego, często istnieje domniemanie przeciwko sprzedawcy, że sprzedawca wiedział o wadzie ukrytej. W związku z tym sprzedawca musi wykazać, że nie mógł wiedzieć o wadzie, a nie kupujący, który musi wykazać, że sprzedawca wiedział o wadzie. Jeżeli jednak można wykazać, że sprzedawca nie mógł wiedzieć o wadzie i nie był umyślnie ślepy na jej istnienie, wówczas roszczenie kupującego nie zostanie uwzględnione.

.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.