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Patente vs Defeitos Latentes

Patente e Defeitos Latentes

Courts há muito reconhecem que um vendedor tem a obrigação de divulgar certas informações a um comprador no contexto de uma transação imobiliária. Com respeito aos defeitos, a extensão da obrigação do vendedor de revelar informações ao comprador dependerá se o defeito é patente (óbvio ou visualmente observável) ou latente (oculto ou não visualmente observável).

Um defeito de patente é uma falha óbvia que seria descoberta por um comprador razoavelmente prudente sem perturbar a propriedade (ou seja, uma fenda na lateral da casa, um buraco na parede). É um defeito visualmente observável. Um vendedor não tem a obrigação de chamar a atenção do comprador para defeitos de patente, mas não deve tomar medidas para esconder deliberadamente tais defeitos. Como tal, um comprador assume o risco de um defeito que era visualmente observável. Isto significa que é responsabilidade do comprador examinar a propriedade e descobrir defeitos de patente.

Um defeito latente, por outro lado, é aquele que está escondido e não é prontamente aparente para um comprador em uma inspeção razoável (ou seja, uma fundação vazada, elétrica coberta ou encanamento). Sendo que os defeitos latentes não são visualmente observáveis durante uma inspecção ordinária, o vendedor pode não estar ciente da sua existência. Um vendedor não pode ser responsabilizado por um defeito latente desconhecido ou por um defeito que se tenha desenvolvido após o fechamento de uma transação. No entanto, se um vendedor tiver conhecimento de um defeito latente, o vendedor deve revelar tal defeito ao comprador.

Em Ontário, um comprador tem dois anos a partir do dia em que um defeito latente foi descoberto para iniciar uma ação judicial contra o vendedor. Este período de dois anos começa a correr no dia em que o comprador teve conhecimento do defeito ou no dia em que uma pessoa razoável com as habilidades e nas circunstâncias do comprador teria tomado conhecimento do defeito. Um comprador perderá, no entanto, todos os recursos legais se o comprador iniciar uma ação judicial por um defeito após o 15º aniversário do dia em que o vendedor deveria ter revelado o defeito ao comprador, independentemente da data em que o comprador descobriu o defeito.

Quando um defeito latente é descoberto por um comprador, há frequentemente uma presunção contra o vendedor de que o vendedor sabia do defeito latente. Como tal, o vendedor é obrigado a mostrar que ele não poderia saber do defeito, ao invés de o comprador ter que mostrar que o vendedor sabia sobre o defeito. Entretanto, se for possível demonstrar que o vendedor não poderia ter sabido do defeito e não estava cego para a existência do defeito, então a reclamação do comprador não terá sucesso.

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